|
问题四：调整持续多久？
对于本轮调整的时间各界也是看法不一。部分较为乐观的人士认为，随着"金九银十"的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖；而一些对楼市未来仍担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，滞销的供给需要9个月左右时间来消化，本轮调整不会这么快结束，至少要持续到明年上半年。
长城证券地产研究小组成员认为，中国楼市的本轮调整时间将持续两年左右，目前仍处于调整前期。一般楼市的调整需要经历缩量--房价滞涨--下跌--放量四个阶段。
支撑上述结论的依据是，上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。
薛建雄分析这轮楼市波动时指出，预计今年10月份上海房价调整到底。上海房价自去年高涨后，今年二季度出现了最后一小波的冲刺，在6月初达到历史顶峰。
不过，他同时认为，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增长速度还是可以预见，房价在这一轮下跌后，重新保持与经济相当的速度上涨还是可以预期。
"排除地区环境、产品品质等外部原因之后，房价的底部应该是在去年房价的1.2-1.3倍的水平之上。"薛建雄认为，经过2005年那轮房价调整之后，房价长期稳定，因此去年初的价格可以反映出上海楼市的实际购买力，加上2007年、2008两年的经济增长，房价比去年高出20％～30％应该是市场可接受的合理空间。
2008年，本轮紧缩型房地产宏观调控警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。杨红旭称，如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新一轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之"救市"。
问题五：政府会托市吗？
8月27日，央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严控建设用地贷款管理。
对此，宏源证券分析师杨国华认为，在市场传言政府可能会放松对房地产行业的信贷调控之际，《通知》成为对这一传言的有力否定，政府对房地产投资过热继续调控的政策短期并不会松动。
最近，潘石屹表示，中国的住宅市场已经下滑到灾难边缘，中国的房地产行业需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业"松绑"，在资金上能够享受和其他行业一样的待遇；在税收上面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭条件能够适当放松，回到前几年的水平。
也有业内人士认为，深入的调整持续时间过长将造成诸多不良影响，政府有可能会在下一步刺激成交量，着力点会是在二手房市场。与此同时，今年上半年以来，各地频繁发生"退地"和"拖欠出让金"事件，上海也首次出现了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地态度不一。
9月初，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，规定从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5％、1％、0.5％三个等级给予一定比例的财政补贴。补贴对象不分户籍，且未区分第一套还是多套住房、大小户型。同时，还对2009年6月30日前按期开工的商品房项目，给予城市基础设施配套费减免优惠。
无独有偶，河南省政府、沈阳等地也近期也出现了类似的政策。8月底，沈阳市宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。河南省政府也宣布，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30％调减为20％，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20-30年；从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率等。
据报道，9月9日，深圳市市长许宗衡在做客当地电台节目《民心桥》时明确表示，支持房地产稳定地发展，确保房地产市场的健康和发展，政府也负有不可推卸的责任。深圳坚持加大有效的土地供给，盘活现有的土地存量，完善商品住房和社会住房需求的结构性调整，满足市民的需求。
上海市房屋土地资源管理局、上海银监局、上海建设交通委以及上海市公安局在内的诸多政府部门均启动了针对房地产市场的调研，严密监控市场一线动态。不过，分析人士认为，短期内，上海出台政策的可能性不是很大。
对于地方政府应否"救市"，市场存在两派观点。支持"救市"论者认为银行资产中房地产相关贷款太多，楼市持续萧条众多贷款将变成坏账，影响我国金融系统安全，政府必须挽救楼市。坚决抵制政府救市者则认为，地产危及金融安全为时尚早，救市则变相支持开发商牟取暴利，不利于日后的监管。
上海房地产研究专家顾海波激烈反对地方政府"托市"，"现在地方政府托市，忽悠最需要同情和帮助的广大中低收入者接高房价最后一棒，实质是将风险转嫁给广大中低收入者或将催生中国式的次贷"。
长城证券发布的地产研究报告则认为，"如果房地产业真的出现崩溃乃至引起一连串的金融、经济问题，那么政府有必要采取一些政策，但事实上，我国房地产行业的短期调整并不会引发银行业危机甚至金融危机，政府没必要救市。"
对于地方"救市"，业内人士提示三大风险：其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩；其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱，蕴藏深层次的金融风险；其三是"救市"政策在执行过程中可能被弱化，反而浪费更多政府资源与工作精力。
问题六：外资抄底良机？
今年1月，英国高富诺基金以12亿元收购高档酒店式公寓"华山夏都"；2月凯雷集团以19.9亿元收购了服务式公寓项目"济南路8号"；同月韩国未来资产基金以9.63亿元收购了酒店式公寓的翠湖天地御苑18号。
在寒流即将降临房地产市场之际，海外各路基金似乎充满期待。海外部分资金经理认为，出手中国房地产的机会已到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示着未来长期的丰厚收益。
今年年初开始，境外机构再次唱空中国楼市，量子基金的共同发起人之一吉姆·罗杰斯继去年"建议不要到上海买房"，随后又在新加坡召开的IMAS投资会议上称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。
虽部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。
9月3日，投资银行摩根士丹利正在募集100亿美元的全球物业基金，并计划将超过15亿美元投入到中国市场。
荷兰国际投资管理公司（ING）今年成立了一项新的房地产基金计划，将基金分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金（REITs）。此外，瑞银集团与金地集团（600383）签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，募集3亿美元资金，而这笔原始资本将带来约10亿美元的购买力。
长城证券地产研究小组则认为，在楼市持续高位滞胀的情况下，楼市对热钱来说已经不具备吸引力。
分析师认为，外资进入内地楼市有两种途径，包括参与开发和购买已建成项目。如果参与开发，其投资量大、周期长，风险也大；如果收购已建成项目，在把价格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出机制不够灵活的情况下，抄底反而会被套。
本篇新闻热门关键词:暴利 风险 收益 会议 基金 |
