记者陈周锡刘晴上海报道
在经历了接近五年的等待后，9月6日，一期买家终于等来了上海“金色贝拉维(又名‘虹康古北苑’)”“欢迎业主入住”的横幅，而该楼盘的二期业主仍在等待之中。
金色贝拉维位于上海市古北新区黄金城道南侧，是古北二期规划的住宅项目之一。该项目由8栋15至21层高层住宅及局部一二层商场和会所组成，整个项目的投资总额为4.3亿元。
目前，上海开工的住房与需求比接近1.5：1，而住宅新盘的实际供求比例倒置为1：1.5。事实上，正是大量开发商的捂盘行为破坏了原本基本平衡的上海住宅市场。
记者调查发现，开发商通过捂盘等行为，可以操控住宅一级市场和二级市场的价格。金色贝拉维的行为颇具普遍意义。
捂盘之嫌
9月4日下午，在金色贝拉维小区，记者看不到一个来往的建筑施工人员，小区大楼外立面已施工完成，中心花园的水池里已长出苔藓。该小区门卫吴先生说，物业公司于今年6月入住金色贝拉维，当时小区建筑施工就已基本结束，全部房子的装修也已完成。
据金色贝拉维售楼处销售人员说，该楼盘一期共302套房源，去年12月、今年4月分两次开盘，今年8月底起一期业主开始陆续入住；二期也有400余套房源，“(售楼处)已接到上面通知，二期今年不销售了，要等明年”。
该销售人员表示，金色贝拉维8幢大楼2004年同批建设，目前该楼盘已是具备销售要求的准现房。
上海中原地产古北分行高建堃介绍，目前金色贝拉维二手房成交价格在3万元/平方米左右，比今年初上涨1万元/平方米。在高看来，金色贝拉维二期迟迟未开盘，除开发商看好古北高档房的升值潜力外，还极有可能受其周边楼盘“玉翠豪庭”影响，“这个大盘对周边房价的带动是很明显的”。
李嘉诚旗下的玉翠豪庭项目8月份已两次开盘，其价格在3.2万元/平方米至3.8万元/平方米。高建堃认为，预计玉翠豪庭的第三次开盘价会突破4万元/平方米。在这高价房带动下，金色贝拉维二期开盘价自然会水涨船高。
上海官方网站“网上房地产”数据显示，截至本月5日，金色贝拉维一期还有20套可售房源，主要集中在5至16层之间。然而该楼盘售楼人员明确表示，一期可售房源仅剩1楼几套。针对有房不售质疑，该楼盘销售人员解释：“我们和客户的签约合同都是手写的，还没来得及上网备案，但业主首付款已付。”
记者调查发现，金色贝拉维的开发商虹康房产建设有限公司(以下简称“虹康房产”)，系上海长宁住宅建设发展有限公司的下属公司。上海长宁住宅建设发展有限公司隶属于长宁区住宅发展局，为国有独资企业。
长宁区有关人士介绍，因政府部门对下属公司进行调整，如今金色贝拉维的实际管理方为上海长宁房地产经营有限公司，而不是上海长宁住宅建设发展有限公司。“上述两家公司都具有国资背景”。
记者试图就此事采访虹康房产，但遭拒绝。
左右逢源的《席位优权书》
事实上金色贝拉维在上海“小有名气”。
事情追溯至2003年。当年12月，金色贝拉维尚未取得预售许可证，开发商虹康房产对外推出了《席位优权书》，认购者只需支付10万-20万元不等的定金，将为其保留具体房源的优先购买席位，待项目取得《商品房预售许可证》后，签订正式的预售合同。优权书表明协议单价为0.95-1万元/平方米，当时有95位认购者与开发商签订了优权书。
开发商曾经向认购者表示，金色贝拉维将于2004年上半年开盘。
随着时间推移，古北新区的房价一路飙升。2004年末，金色贝拉维的市场行情已上涨到1.8万元/平方米左右。按每套住房面积160平方米计算，95位认购者的每套房屋都有了超过100万元的升值，其所有房屋增值已近亿元。让认购者喜出望外的大利好，却险些被开发商的一纸诉状击碎。
2004年12月，虹康房产以当初签署《优权书》违反《城市房地产管理法》等相关法律规定的商品房预售许可制度为由，将其中签订《优权书》的27位认购者告上法庭，诉请解除当初的相关认购协议。此案在当时的沪上楼市造成较大的轰动，各大媒体争相报道，虹康房产公司更是从法华镇路上的办事处撤出，改由营销公司接待客户。
2005年1月24日，古北金色贝拉维项目认购合同纠纷第一例庭审开庭。虹康房产在庭上表示，2003年签署《席位优权书》时，金色贝拉维正在建设中，并没有取得《商品房预售许可证》，根据我国现行相关法律，属无效预售行为，诉请法庭解除这一认购协议。被告认为，《席位优权书》并不等同于预售协议，而是在预售协议之前签订的优先购买合同，作为合同应该是有效的，要求开发商虹康公司予以执行合同的承诺。
2005年4月份金色贝拉维项目合同纠纷一案达成庭外和解，以原告方虹康房产撤诉而告终。虹康房产向认购者承诺，双方将于当年6月份正式签订预售合同，所有认购者都将得到他们原先认购的住房，只不过，房源单价将在《席位优权书》标明的0.95—1万元/平方米基础上，增加0.3万元/平方米。作为补偿，认购者所购入的房屋将由原先的毛坯房变为全装修房。
2005年上半年，上海市政府曾规定，凡商品房项目在申报预售许可证时，第一时间即在“网上房地产”上有所显示。这也是上海为防止开发商囤积居奇，乘机抬高房价的一种调控手段。
据上海官方网站“网上房地产”的信息显示，金色贝拉维第一次拿到预售许可证的时间是在2006年12月份，与虹康房产承诺认购者2005年6月份正式签订预售合同，相距了1年零6个月。
四大捂盘术
记者随机点开“网上房地产”一个楼盘销售信息，可以看到上海楼盘每一次预售总量一般在1万平方米到2万平方米不等，尽管当地政府要求3万平方米以下楼盘要求一次性预售，而每次开盘销售的一般不会超过3栋楼。随着近日购房人气渐旺，一些楼盘的开盘量更是越来越小。
记者发现，许多上海楼盘一年分几次开盘，有的楼盘两次开盘间隔甚至不到15天，而两批楼盘开盘价已出现了明显的变化。从目前的情况来看，一些楼盘半年之内价格就能上浮10%～20%左右，每次开盘的单价上涨数百元至上千元的现象并不少见。
“比较普遍，”一位不愿具名的上海开发商认为，包括颇具嫌疑的金色贝拉维在内，多数上海开发商也存在捂盘惜售行为，有些手法比较隐蔽。本报记者近日遍访上海开发商、房地产代理商、资深研究人士，领略了近年来上海开发商最为常见的四大“捂盘”招数。
招数一：该领证时不领证。目前上海最为常见的变相“捂盘”手段，是将楼盘分批次领取预售许可证。一些开发商根据市场情况，调整其商品房的开盘时间，以此达到利益最大化。也有一些开发商与建筑公司达成默契，延缓工程项目的进度，进而名正言顺的推迟开盘。此外，一些开发商通过申报材料不全、规划故意超标等手段，延迟预售许可证的获取时间。
招数二：刚卖便称已尾盘。不少购房者买房时或许都遇到过这样一幕：当你向开发商询问某套房源时，对方会告诉你这种户型已卖完或所剩无几，如果要买赶快趁早，而实际上这些房源还没有出售。这是上海开发商惯用的“捂盘”手段之一，目的是通过瞒报数据让普通买家误以为产品供应稀缺，并对消费者心理产生影响，借以提高房价。
招数三：高价吓走买家。一些楼盘在认购期间，会向登记客户报出一个预估价格，不过等到进入销售阶段，开发商却突然抬高销售价格，使消费者因房价超出心理预期而望而止步。此前被上海市调查的楼王“汤臣一品”，该楼盘为台资企业汤臣集团开发，涉嫌价格虚高、捂盘惜售、虚拟交易等。
招数四：联手中介炒作。不少购房者或许会碰到这种情况：在你向开发商提出购房意向时，对方立即说“房子卖光了”。然而你会惊奇地发现，该楼盘周边的二手中介公司里，却挂着很多这楼盘的房源。事实上，在开盘时这些开发商就已将一些房源放至中介处销售，从而产生在售项目盘源紧缺的假相，借此抬高楼盘售价。据介绍，2005年初房价高企时，上海古北聚集着70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。
政策
从今年6月查处“汤臣一品”至今，上海市房地局针对开发商捂盘出台了系列“组合拳”。
近日上海市房地局发布《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》(以下简称《通知》)，其中进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为成为重要监管方向之一。
根据《通知》要求，超过3万平方米确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。同时，开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3—10个工作日内必须对外开盘销售。另外，按照“鼓励自住、规范投资、抑制投机”的要求，房地产开发企业应当在销售全过程落实“实名制”；同时应当采取措施防止炒房，维持售楼现场销售秩序。
“达到预售标准就必须申请销售，”上海市房地局表示，上海房地产部门将加大商品房销售的监管力度，按照专项整治要求，加大查处力度。凡已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘、已开盘拒绝对外销售，对本区域住房供应造成影响的，可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”，开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，房地产管理部门将按专项整治的规定，将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。
为了保证这一措施的推行，上海还专门成立了“房地产监测中心”，对每一个房地产项目从土地出让、项目开工直至项目竣工、销售完毕进行全过程跟踪、监测。
上海世联地产资深经纪人李峰认为，开发商捂盘在界定上还存在着很多模糊地带，政府在管理上也有很大的操作难度。从现有规定看，政府规定开发商拿到预售许可证后10天内必须销售，但无法规定楼盘什么进度去拿预售许可证。
2006年7月10日，建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。当中提出，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款等各种形式变相预售商品房。
事实上，开发商捂盘造成上海住宅供需严重失衡，也引起了上海市房地产协会的密切关注。今年7月初，该协会发出“倡议书”，要求全市房地产开发企业：“不捂盘、不惜售、不炒楼”，做有社会责任感的开发商。
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