案例 四

　　【事件回放】

　　租赁期间欲卖房，出租人如何更省心？

　　房东马先生将一套住宅出租给季先生一家已经六年了，双方关系一直比较融洽。今年年初，马先生的儿子申请到了去美国某知名大学读硕士的机会，想出国深造，但是马先生一家的存款不足以支付美国高昂的学费和生活费，马先生为了儿子的前途只能选择卖房。

　　房子卖出后，当马先生通知季先生一家在合理期限内搬迁的时候，季先生竟向法院起诉，主张优先购买权。马先生始料未及，被突如其来的诉讼弄得焦头烂额。

　　【法律分析】

　　买卖不破租赁

　　法律上有一个概念，叫做“买卖不破租赁”，指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响。

　　《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　《民通意见》第一百一十九条也规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”

　　承租人有优先购买权

　　在此案例中，承租人季先生还有一项权利——优先购买权，即马先生在出售房屋之前，负有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的义务，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

　　【律师建议】

　　关键在于买卖合同是否已履行

　　在这种情况下，律师建议马先生根据季先生提出的诉讼请求做出相应的应诉反应，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　也就是说如果季先生向法院起诉要求马先生对其履行买卖合同，那么关键在于，马先生与第三人的买卖合同是否已经履行，即房屋是否已经过户登记到第三人名下，如果已经完毕登记手续，那么季先生的优先购买权无法对抗善意第三人对房屋的所有权，如果还没有过户登记，那么季先生有权主张自己的优先购买权，马先生应当向第三人承担违约责任。

　　以上案例来自(星瀚律师事务所)