案例 三

　　【事件回放】

　　房屋设有抵押，如何处理与租赁的冲突？

　　朱先生在市中心有商铺一间，但是该商铺由于还有银行贷款320万没有还清，因此有抵押权存在。朱先生后将该商铺出租给张某做生意，月租金为12000元整，租期5年。

　　后来朱先生由于生意亏损，无法偿还银行贷款，银行主张抵押权的实现，要求拍卖该商铺，张某认为自己的租赁权益受到了损害，不同意迁出，要求朱先生赔偿自己因无法继续租赁该商铺而遭受的巨额损失。

　　【法律分析】

　　抵押不破租赁

　　我国法律规定，租赁在抵押之前，抵押不破租赁；而租赁在抵押之后，抵押可破租赁。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”

　　第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

　　告知房屋抵押事项