案例 二

　　【事件回放】

　　房屋出租后，租客三天两头要求维修

　　宁波本地人凌先生在某大学附近拥有一套二室一厅的房屋，分别将两个房间租给在附近大学读书的学生小李和小陆，小李和小陆是同班同学，由于不愿受学校宿舍熄灯、门禁等限制，所以决定在校外合租一套房屋，并经常邀请同学来住处开派对。

　　两租客入住后，凌先生就经常接到小李和小陆的电话，称房子多处损坏，设备无法使用，让凌先生前往维修。凌先生三天两头赶往房屋进行维修，不但耗费了许多时间、精力，而且每个月花在维修方面的费用之高让凌先生不堪重负。

　　两三个月后，凌先生发现，自己租出的房屋之所以经常要维修，并不是因为自己的房子或设备本身存在质量问题，而是小李和小陆两个年轻人对房屋内的设备使用不当造成的，如关门不用手轻轻推上，而是用脚用力踢门。两个大大咧咧的男孩房客让房东凌先生不甚烦恼。

　　【法律分析】

　　维修义务在于双方约定

　　租赁房屋或房屋内设备设施发生质量问题是常有的也是不可避免的事，但是对于维修责任的分配则成为房东与租客之间的一大问题。下面是星瀚律师就这一问题所作的简要分析：

　　《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此，在租赁合同中没有明确约定维修义务的分配的情况下，对房屋的主体结构、主要公共设施(如供水、供电等)及房屋内配套的设施设备的维修义务是由出租人承担的。

　　第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

　　但是，由于承租人租赁房屋后对房屋进行装修或增设设施而引起的维修义务仍然全部分配给出租人显然是不公平的，也有相关条例规定：“承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任……承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。”

　　由此可见，在上述的情况下，法律没有对维修责任的分配做出强制的规定，维修义务如何分配，全在于租赁合同双方的约定。

　　明确设备损害的责任人

　　在这个案例当中，凌先生想要减轻自己的维修义务的方式，在于修改租赁合同关于维修的条款，原本的租赁合同关于维修的部分过于简单，没有明确在何种情况下，维修责任应当由哪一方承担。