“银行现在有点六亲不认了。以前形势好的时候，拼命拉我们的客户，现在贷款条件是按最严的执行，比如在套数计算上，又认房又认贷。有的银行干脆说额度没有暂不放贷。”一家大型中介的负责人很无奈地告诉记者。
限购加上限贷，严厉的调控政策，使得宁波人的购房意愿逐步减弱。“对于改善型客户来说，限贷比任何一个因素的影响都要大。因为对这部分客户来说，限购令下来后只要卖出手中现有的房子就有资格买新房，但面对限贷令，对于有过两次及以上贷款记录的人来说，想从银行拿到买房贷款的希望非常小。就目前的房价来说，不依靠银行贷款而能实现购房的改善型需求的客户只是很小的一部分。”南天房产总经理助理薛敏强表示。
关于二套房
认房又认贷“假离婚”行不通
据记者了解，作为“新国十条”的配套政策，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会曾联合发文规范二套房认定标准，对个人申请商业性住房贷款的二套房认定标准遵循“以家庭为单位、认房又认贷”原则。
根据新的规定，三种情况将被认定二套房：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
“二套房贷，目前跟我们合作的银行还是能提供较基准利率上浮10%这样的条件，首付是严格执行六成以上。不过现在二套房按揭比例在我们总的按揭比例里只占了10%不到。”南天房产总经理助理薛敏强告诉记者。在持续发力的调控政策中，改善型需求的客户成了夹心层。高企的房价让他们对贷款的依赖度很强，但是收紧的信贷又让他们获得贷款支持的可能度降低。
另外，通过“假离婚”来规避新的二套房认定标准的想法也行不通了。因为只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
关于三套房
银行不放贷部分购房者申请抵押贷款
“没有一家银行肯给三套房放贷款，如果你征信记录里有过两次或以上贷款记录的，即使前几套房子卖掉了，再要贷款买房，也会被认作第三套而被银行拒绝。限购和限贷，对改善型客户中一些中高端需求的影响非常大。”甬旺房产总经理张杰告诉记者。今年前7个月，甬旺的成交量同比去年同期下降了五成，减少的主要是改善型需求客户。
有一些不符合二套房政策的客户，但又急于求助贷款买房的，会曲线通过“抵押贷款”这个通道来谋求购房贷款。
一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，目前大约有近10%比例的客户，会走这样的“曲径”，而在房贷收紧前很少有这一情况。“利率大约比正常的二套房贷要高一些，一般会比基准利率上浮15%到20%。年限上，抵押贷款可以做到10年甚至15年的期限。而且二套房贷款目前严格执行六成的最低首付，但是抵押贷款房子的抵押率可以做到60%，相当于只要四成首付。对于一些急需贷款，但对利率不是太看重的客户来讲，这种方式比二套房贷政策要灵活。而且有些是被银行看成三套房客户的，本来就没法以住房贷款的名义来申请贷款。”
关于首套房
利率无优惠首付有的甚至高于三成
据记者了解，目前的首套房贷客户是按揭客户中的主力，一般会占到总量的七成甚至更多。除了个别银行因额度紧张暂停房贷发放以外，多数银行对于首套房还是执行最低三成的首付。对于二手房来讲，首付成数会因建筑面积和房龄有一些变化，这种变化一般是在最低三成的标准上提高一到两成。比如农行规定，对于二手房，如果土地性质是国有划拨的，首付不能低于四成。建行则规定，房龄超过15年的老房子，原则上要求提供最少四成的首付。
“事实上，对首套房客户来讲，利率还是相当敏感的因素。从我们合作的银行来看，目前没有一家下浮，都是基准利率。去年9月份之前，首套房还一般能享受下浮30%利率的优惠。所以，再加上加息，对于刚需客户来讲，贷款的成本压力在近一年时间里也提高了不少。”南天房产有关人士表示。
据记者了解，7月底尚有个别中资银行针对VIP客户给出下浮5%到10%的优惠，但本月起，宁波中资银行内基本没有优惠的首套房贷可寻。有的银行还将首套房贷利率调至上浮10%。目前在宁波还有一家外资银行——汇丰可以给首套房贷利率打九折。不过他们对房子的限制比较多，比如成交价要在100万元以上，位置在老三区内，房龄在5年以内等等。
关于二手房
成交量下跌价格有所回落
相关数据显示，受房地产调控政策持续影响，近一年来宁波市新建商品房和二手房的成交量呈现下滑态势。以房地产市场调控政策密集推出的2010年为中间参照点，2009~2011年前后三年新建房月度平均成交量分别为2949套、1285套、1262套，二手房月度平均成交量则分别为3421套、1762套、1045套，均呈现持续下滑态势。同时住房价格涨幅也持续下降。今年前6个月，宁波市新建商品房与二手房销售价格总体平稳，但涨幅持续回落，二手房销售价格环比指数由1月份的100.2%下降至6月份的99.3%，出现小幅持续下降。
记者从信息更为透明的二手房市场了解到，目前二手房市场的成交价格已较年初有超过5%的下降。“我们7月份的住宅成交价格比1月有了5%的下降。”21世纪不动产宁波区域有关负责人向记者表示，“我们分析，未来三个月内，成交价格至少还会有5%的下降，并且不存在2008年房价下降后在年底突现快速反弹这种可能性。”
“根据我们的监测，二手房价格今年已经出现了5%到10%的下降。主要是房东在税费承担上作了让步。在宁波一般税费要买家承担，在总价上作让步，相当于用降低的房价弥补买房人的税费支出。”薛敏强表示，从以往的表现来看，降价和涨价都是由一手房传导到二手房。目前二手房“放低身价”主要是由于开发商促销力度加大。“一个新盘出现打折优惠，往往会拉低其所在区域的房价预期。比如2008年9月份万科率先在宁波降价，引发鄞州区房价跳水。“我觉得今后最有可能下降的区域，主要集中在镇海、北仑、城西、洪塘这一带。”
“今年形势跟2008年有点像，比如房价往下走，但又跟2008年不一样，今年到年底，房价也不会出现反弹。2008年9月万科推出每平方米8000多元的房子，一下子遭遇抢购。但是现在开发商的促销好像没有谁达到过这种效果。主要是现在限购加限贷，有钱人不能买了，改善型客户又不容易从银行获取贷款。在仍然高企的房价下，一次性付款购新盘的客户还是相当少的。”薛敏强分析说。
关于信贷
调控不放松下半年“紧贷”会持续
记者从相关渠道了解到，在监管部门的分析报告中提到，下半年宁波房地产市场调控力度不会放松，而监管部门也提醒银行需要防控该行业的风险。
据业内透露，监管部门已经明确要求商业银行下半年“加强房地产风险防控，确保信贷调控力度不减”。具体措施有，加强房地产开发企业、涉及房地产业集团客户的风险控制。对住建部、国土资源部等相关部门认定的有重大违法违规行为的房地产企业，采取加快还款等保全措施。加强对房地产开发贷款的全流程监控，严禁信贷资金用于购地、严防集团公司通过母子公司借款和其他各种关联交易将信贷资金违规流入房地产市场。另外，差别化住房信贷政策也将继续严格执行，不允许银行机构因盲目竞争而产生的变相降低贷款标准、打“擦边球”等规避调控政策的行为出现。
“下半年的房贷只会比现在更紧。”一家房产公司的相关负责人表示，“先前坊间还流传限购令取消，结果不但没取消，二三线城市也要限购，这意味着自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施的住宅限购令仍将延续，也意味着国家的调控政策从严的趋势并没有变化，信贷这个口子不太可能放松。”
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宁波房产商更“忧虑”
商报讯(记者周静)上周，国家统计局宁波调查队发布了最新的景气调查结果，我市房地产企业家信心指数和景气指数双双下滑。
今年二季度，宁波市房地产业企业家信心指数为80.1，比今年一季度与去年四季度分别下降14.1和36.32点，降到相对不景气区间；房地产企业景气指数为120.6，比今年一季度与去年四季度也分别下降10.8和7.1点。
同时，今年二季度商品房销售价格稍有松动，销售价格景气指数为95.7，比今年一季度减少了9.3点，土地开发、新开工情况、商品房销售、盈利变化等多项反映房地产综合生产经营指标的景气指数处于不景气区间。
统计专家分析认为，“新国八条”房地产调控政策出台后，通过限购和限贷，减少了市场上投资、投机性需求，延缓了改善性需求，推迟了置业和外来人口的购房时间，房地产市场买卖双方观望氛围加剧，房产交易低迷。
从全国来看，今年二季度房地产业企业家信心指数是107.5，企业景气指数为122.6，虽比一季度均有回落，但指数明显高于宁波，可见我市房产商更显“忧虑”。