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昨天，江东核心区地块和江北包家漕3号地块再次流拍，再次挂牌的日期有待公布。此前，江东核心区地块正式挂牌出让后，经历了6月底、7月5日两次流拍；包家漕3号地块原定于7月5日公开出让，却“因故推迟”出让。
看来，随着楼市不景气状况的持续，“土地”这个上游市场已经明显感受到了寒意。
两“地王”再次遭遇流拍
昨天下午，位于江东的宁波市公共资源交易中心内冷冷清清，原定于在此拍卖的江东核心区地块和江北包家漕3号地块再次流拍，其实，在此之前，昨天上午10点左右便已传出“因无人报名”而流拍的消息。
在这次流拍之前，江东核心区地块正式挂牌出让后，第一次曾定于6月底公开拍卖，“因故推迟”后，第二次的拍卖日期定为7月5日，再次流拍；江北包家漕3号地块第一次拍卖的时间定于7月5日，也遭遇到了“因故推迟”的情况。
“地王”含金量其实挺高
从望江楼被拆除开始，到名噪一时的雅戈尔滨江大厦和宁波银行总部的定向爆破，一直很神秘的江东核心区地块的再开发问题逐步展现在世人面前。今年3月16日，挂牌出让江东核心区地块被正式提上议事日程。
从规划文件上看，地块出让总面积为9.41万平方米，位于江东北路东侧，中山东路与百丈东路之间，正对金光百货、庆安会馆等三江口标志性建筑，与宁波城市核心天一商圈隔江相望，为名副其实的“黄金之地”。地块出让总价达42.92亿元，竞买保证金高达8.5亿元。加之该地块还有巨额的前期拆迁成本。
包家漕3号地块位于日湖商圈内，与湖景花园(该住宅小区就是当初拍卖的包家漕1号、2号地块)相邻，可建面积10万平方米，是住宅建设用地的“绝版地块”。地块总价接近14亿元，楼面价在1.5万元/平方米左右，如果以上限价格(楼面价2.24万元/平方米)成交，总价将超过20亿元。
开发商说，家里没“余粮”
对于流拍，房产业内除了一片惋惜，更多的是对地块流拍背后各类因素的理性分析。有业内人士甚至明言道，在国家宏观调控连番强压下，两大地块以近乎“地王价”的起拍价挂牌，不得不让开发商望而止步。
入围江东核心区地块优胜方案的5家竞买人是通过招投标产生的，为宁波宁房发展房地产有限公司、宁波富达股份有限公司、颖泽投资有限公司、方兴地产(中国)有限公司和银泰置地(集团)有限公司、汇加发展有限公司，均是在商业地产开发上相对比较有实力的。尤其是银泰置地，拥有专业商业地块开发经历，曾一度让业内对于7月19日的江东核心区地块再次竞拍充满期待。如今5家房企集体“收声”，最大的原因就是40亿元的天价门槛。
银泰置业宁波公司副总经理杨大勇告诉记者，江东核心区40多亿元的地块总价，按照规定，一个月内签订土地出让合同后先要拿出50%的土地出让金，一旦出手，就意味着要“首付”20多亿元，另外50%出地出让款也必须在半年内最多一年内全部到位。尽管入围江东核心区地块优胜方案的5家竞买人拥有国企、央企、上市公司背景，且背后基本上都有合作伙伴共同注资，但一下子拿出20多亿元巨额的现金流，也是一件很难办到的事情。
规划指标成最后的“稻草”
有意参与包家漕3号地块竞买的我市一家房地产龙头企业副总认为，这幅土地遇冷，资金门槛太高是主要原因——目前有这个资金实力问鼎的本地企业不超过5家。
地价如此之高，肯定只能被开发成高端住宅楼盘。而目前，因为“限购”、“限贷”等调控政策，甬城商品住宅楼盘尤其是高端楼盘普遍滞销的现状，开发商对后市的判断并不乐观。
与此同时，包家漕3号地块还是我市首批有保障房配建规定的商品住宅用地，也就是说，该地块在达到2.24万元/平方米的竞买价时，不再“价高者得”，而是看哪家开发商愿意配建更多的保障性住房。
“如果最终的竞得价在2.24万元/平方米，那么算上各类成本价，最终的房子必定是在5万元/平方米以上。对于这样充满对立矛盾的地块，对于开发商如果贸然‘吃’下来，在后期如何将楼盘卖得出彩，又将是个现实的问题。”一家房地产企业营销总监告诉记者。
同样困扰开发商的规划问题也出现江东核心区地块身上，该地块的1号至11号地块用途将涉及文化娱乐、商务金融(物业形态为写字楼等)、绿地及广场、酒店公寓四大类，其中“绿地及广场”的规划面积达到2.12万平方米。
银泰置业宁波公司副总经理杨大勇分析认为，规划指标与开发商的心理算盘存在差距也是该地块流拍的一个原因：该地块在功能分布、面积上的规划要求比较高，在规划比例中，写字楼体量非常大，而且还有以“400平方米以上为一个单位”进行建造、出租的硬性规定，“在这样的黄金地段，找到一口气买下或者租下400多平方米写字楼的企业，这可是一个不太容易的事情。”
-延伸阅读
流拍、底价成交是近期“主旋律”
据中国房地产信息集团宁波机构统计，今年上半年，我市土地成交面积和成交金额双双下降，在政策的影响下，土地市场持续低迷。6月分，仅有3幅土地成交，成交面积11.04万平方米，同比减少14万平方米左右，环比减少56%，降幅较大。而且，这些土地均以底价成交。
今年3月、4月，鄞州投资创业中心II-3-C等5幅地块接连遭遇流拍，其他地块也有多宗以底价直接成交或小幅加价后成交。
业内人士分析认为，在空前严厉的房产调控政策之下，敏感的土地市场已对调控做出了最直接的反应。开发商拿地兴趣已经因为调控政策而大打折扣。
土地市场的持续低迷显示出在调控不断深入的背景下，房企已深感压力，布局扩张日趋谨慎。开发商拿地热情持续减退已是不争的事实。